青岛装修保证金价格表_山东装修保证金

1.外地装饰企业入青岛施工备案条件？

2.《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》发布

3.青岛市物业服务收费管理暂行办法的办法内容

4.在青岛买一套价值188万的二手房需要交多少税？

5.在青岛购买二手房时,过户费用怎么算

6.在青岛加盟一家美宜佳便利店，是否有可能？

外地装饰企业入青岛施工备案条件？

青岛市建设委员会

关于规范外地入青建筑业企业管理的通知各建设行政主管部门，各建设（开发）、施工、监理单位，各有关单位： 为加强对外地入青建筑业企业的服务与管理，促进外地入青建筑业企业的诚信建设，规范建筑市场秩序，维护企业及从业人员合法权益，依据《中华人民共和国建筑法》、《山东省建筑市场管理条例》和《建筑业企业资质管理规定》（建设部令第159号）等有关规定，现将有关事项通知如下： 一、规范《外地建筑业企业入青信用证》管理 （一）办理条件 外地入青建筑业企业申请办理《外地建筑业企业入青信用证》（以下简称《入青信用证》），应当符合以下条件： 1、按规定在本市设立独立核算的分支机构，并按规定在本市办理工商登记、税务登记和计划生育管理等相关手续。 2、企业注册地不在山东省内的建筑业企业，入青施工须持有山东省建设行政主管部门核发的进鲁施工备案证明。 3、在本市有已购买或租赁期限不少于一年的正式独立的办公场所。施工总承包企业办公场所建筑面积不少于150 平方米，专业承包企业办公场所建筑面积不少于100平方米，劳务分包企业办公场所建筑面积不少于60平方米。办公场所须配备基本的办公设施，安装并开通固定办公电话、传真，并具备上网办公条件。 4、入青管理人员须配备齐全且为本企业正式职工，有劳动合同和社会保险证明，并按规定办理"建管亲情卡"。入青管理人员包括：驻青机构负责人和驻青的技术、财务、经营、质量、安全负责人以及持有有效证书的注册建造师（项目经理）、施工员、安全员、质检员、材料员、机械管理员、预算员、统计员等。 （二）办理要求 《入青信用证》应当由企业法定代表人或经法定代表人书面授权委托的本企业正式管理人员办理。办理《入青信用证》时，应当提交以下材料： 1、《外地建筑业企业入青信用登记表》（网上填报并上传到市建管局确认后打印，网址：www.e-qdpm.com）。 2、企业法人营业执照、组织机构代码证、建筑业企业资质证书和安全生产许可证副本原件及复印件。 3、企业注册地地市级以上建设行政主管部门出具的外出施工证明。 4、进鲁施工备案证明原件及复印件（企业注册地不在山东省内的建筑业企业提供）。 5、入青人员的任职文件、劳动合同、职称证书、岗位证书及本单位为其办理的社会保险证明原件及复印件；驻青机构负责人、注册建造师（项目经理）和专职安全管理人员的安全生产考核合格证书原件及复印件。 6、入青人员中含一线劳务工人的，须提供为劳务工人办理的"建管亲情卡"和"爱心工资卡"（ 以下简称"双卡"）、入青劳务工人花名册和劳务工人的劳动合同、岗位技能证书、特殊工种作业证书等材料原件及复印件；使用自有劳务工人的施工总承包（专业承包）企业还须提供本企业为其办理的社会保险证明原件及复印件。 7、属已购买的办公场所的，提供《房产证》原件及复印件；属租赁办公场所的，提供房屋租赁合同原件及复印件和《房产证》复印件； 8、企业对驻青机构的委托（授权）书及企业法定代表人对驻青机构负责人的委托（授权）书； 9、企业在本市办理工商、税务、计划生育管理手续的原件及复印件。 提交上述材料时，应当按照上述顺序装订成册，采用复印件的须使用A4纸双面复印并加盖企业公章。书面核实上述材料后，市建设行政主管部门按规定查验外地入青建筑业企业办公场所并核实入青人员到位等情况。 外地入青建筑业企业的名称、法定代表人、驻青机构负责人员、驻青地址、驻青联系电话以及施工总承包（专业承包）企业的注册建造师、劳务分包企业的劳务工长等发生变更的，应当按规定在变更后七日内，到市建设行政主管部门办理变更手续。 外地入青建筑业企业需延期使用《入青信用证》的，应当在《入青信用证》到期前三十日内，持《入青信用证》到市建设行政主管部门办理延续手续。 外地入青建筑业企业退出本市建筑市场前，须全额支付农民工工资。同时，市建设行政主管部门在青岛工程建设管理信息网上发布企业退出本市建筑市场公告；无拖欠农民工工资投诉举报后，缴回《入青信用证》。 二、实行外地入青建筑业企业农民工工资支付担保或农民工工资支付保证金制度 （一）实行农民工工资支付担保的，担保人须为施工总承包一级及以上资质的本市建筑业企业，且三年内无拖欠农民工工资记录。担保人须在担保函中明确承诺对被担保人发生的拖欠农民工工资实行全责及全额支付担保。 （二）实行农民工工资支付保证金的，须由外地入青建筑业企业（法人企业）在本市指定银行存入规定数额的款项，由存储银行出具工资支付保证金缴纳证明。施工总承包（专业承包）企业工资支付保证金数额不得低于100万元，劳务分包企业不得低于50万元。因拖欠农民工工资造成投诉上访的，第二年度该企业农民工工资支付保证金比上一年度增加一倍。 外地入青建筑业企业需办理完结退出本市建筑市场手续后，方可提取农民工工资支付保证金。 三、严格执行施工现场从业人员持证上岗制度 （一）入青人员的岗位证书须按有关要求核验后，录入本市建筑业从业人员数据库。施工现场应存放从业人员岗位证书原件、劳动合同和社会保险证明等材料原件备查。 （二）施工总承包（专业承包）企业施工项目部须配备注册建造师（项目经理）、施工员、安全员、质检员、材料员、机械管理员等管理人员，并须人证相符。 （三）劳务分包企业须按规定在施工现场配备经专门机构考核合格的劳务工长，负责现场劳务工人的登记、考勤、工程量签证、工资核算及发放等工作。 四、规范工程分包和劳动用工管理 （一）工程分包活动应当依法进行。发包企业与建筑分包企业应当依法订立书面工程分包合同，明确双方的权利和义务。分包工程承包人应当具有相应的资质，并在其资质许可的范围内承揽业务，严禁分包企业无资质或超越资质范围承揽工程，严禁个人承揽分包工程业务。建筑劳务分包企业不得将工程再行分包，不得与建设单位直接签订分包合同。 （二）入青建筑业企业应当依法与所招用的劳务工人签订规范的劳动合同，劳动合同中要明确规定劳动合同期限、工作内容、工作时间、劳动保护及劳动条件、劳动报酬和违反劳动合同的责任等内容。其中，劳动报酬（包括延长工作时间的劳动报酬）条款，要明确工资支付标准、支付项目、支付形式、支付时间及支付办法等内容。合同一经签订，双方要严格履行。 五、规范"双卡"和工资支付管理 （一）外地入青建筑业企业应当在劳务工人进入施工现场前为其办理"双卡"，并发放到每个劳务工人手中。在施工现场应当使用"建管亲情卡"进行刷卡考勤，并使用"爱心工资卡"发放劳务工人工资。 （二）入青建筑业企业须按照劳动合同约定每月初对劳务工人上一月份完成的工程量、应发工资数额等进行审核，并在施工现场公示后，由工程项目的施工总承包单位核实、汇总后按规定格式于每月十五日前上报至全市"双卡"管理数据库，同时将本企业所有劳务工人上一月的实发工资数额按要求格式报管理银行，办理工资发放手续，通过管理银行将劳务工人工资发至"爱心工资卡"。 严禁任何单位和个人扣留"爱心工资卡"；严禁将工资发放至班组再行发放或由他人无合法手续代领劳务工人工资。 六、进一步规范监督管理制度 （一）外地入青建筑业企业与本地建筑业企业同等纳入建筑市场主体管理考核范围，按有关规定进行考核。考核内容包括：市场行为、合同履约、现场管理、工程质量、安全生产与文明施工、农民工工资支付、人员持证上岗等情况。 （二）外地入青建筑业企业在本市辖区内承接工程，在签订施工合同后十五日内，应当持中标通知书、施工合同和《入青信用证》，到市建管局办理工程业绩登记，接受动态监督检查。 （三）对严格守法、业绩突出的外地入青建筑业企业，按规定给予表彰奖励。 （四）外地入青建筑业企业有下列情形之一的，由建设行政主管部门收回《入青信用证》，并通报有关部门： 1、发生《建筑业企业资质管理规定》第二十一条所列行为之一的； 2、违反《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，在招投标过程中参与围标、串标的； 3、建筑市场主体管理考核为C、D级的； 4、法律、法规规定的其他情形。 （五）外地入青建筑业企业发生下列情形之一的，除按建筑市场主体管理考核办法给予扣分外，由建设行政主管部门暂时收回《入青信用证》，并予以预警谈话、通报批评： 1、建筑市场主体管理考核为B级的； 2、因不按合同约定支付分包款或不及时支付农民工工资导致农民工上访的； 3、未按规定组织建设项目分包或材料、设备招标的； 4、参与应招标而未招标项目投标的或不按规定进入有形建筑市场招标投标的； 5、未按规定办理变更手续的； 6、未按规定落实持证上岗制度、办理证书核验的； 7、未按规定办理工程登记的。 本通知自2009年2月1日起施行，有效期至2013年12月31日止。

《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》发布

7月5日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》。根据方案公示内容，本实施方案自发布之日起试行。

《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》全文如下

第一条 （目的和依据）

为建立完善建设工程的风险保障机制，提升工程质量水平，切实维护工程所有权人的合法权益，根据 《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国保险法》《办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》 （国办发 〔2017〕19号）《建设部、中国保险监督管理委员会关于推进建设工程质量保险工作的意见》 （建质 〔2005〕133号）等法律、法规和规范性文件，制定本实施方案。

第二条 （定义）

本实施方案所称住宅工程质量潜在缺陷保险 （以下简称“工程质量潜在缺陷保险”），是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行维修及赔偿义务的保险。

前款住宅工程，包括住宅工程以及在同一物业管理区域内其他建筑物。

本实施方案所称工程质量潜在缺陷，是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。本实施方案所称被保险人，是指建设单位。

本实施方案所称业主，是指住宅或者其他建设工程所有权人，为保险合同的受益人和索赔权益人。

第三条 （试点对象和范围）

将本市行政区域内新建住宅工程项目作为工程质量潜在缺陷保险主要试点对象，鼓励其他房屋建筑工程项目开展工程质量潜在缺陷保险试点。在本市行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的质量潜在缺陷保险活动，及对质量潜在缺陷保险活动实施监督管理的，应当遵守本实施方案。

第四条 （承保范围和期限）

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为：

（一）地基基础工程和主体结构工程

1．整体或局部倒塌；

2．地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

3．阳台、雨篷、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌 （含脱落）或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；

4．主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

5．国家、省、市法律、法规、规章和工程建设强制性标准规定的其他情形。

（二）围护结构保温工程

（三）防水工程

1．屋面防水工程；

2．有防水要求的卫生间、房间和门窗、外墙面防渗漏处理工程。

（四）装饰装修工程

（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程 （六）供热与供冷系统工程

前款第 （一）、（二）项保险期限为十年，第 （三）项为五年，第 （四）、 （五）项为两年，第 （六）项为两个采暖期、供冷期。

对上述承保范围外的工程，鼓励建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险，具体保险范围、保险期限等由建设单位和保险公司在保险合同中约定。

住宅工程质量潜在缺陷保险按照保险责任起始时间不同，分为有等待期和无等待期两种投保方式。

选择投保有等待期工程质量潜在缺陷保险的，保险责任自等待期结束之日起算，等待期自工程竣工验收合格之日起算，原则上最长不超过一年。

选择投保无等待期工程质量潜在缺陷保险的，保险责任自工程集中交付住宅产权人之日起算。

保险期限内出现质量缺陷的，保险公司应当根据保险条款约定，履行维修及赔偿义务。保险期限外、保修期内出现质量缺陷的，建设单位根据国家有关规定以及合同约定组织维修。

保险期限届满后交付业主的，建设单位应当在交房前通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担维修、赔偿责任。业主应当在交房之日起六个月内，对承保范围内的建筑质量进行自查，若存在质量缺陷，由保险公司承担维修、赔偿责任。

第五条 （质量保证金设立）

投保无等待期工程质量潜在缺陷保险的，建设单位不再设立施工单位的建设工程质量保证金。

第六条 （政策支持）

对积极参加试点的建设单位，在项目推进等方面给予政策支持。

第七条 （保险除外责任）

因业主责任或者第三方造成的质量问题，或者不可抗力造成的质量问题，不属于本实施方案规定的保险责任。

第八条 （保费计算）

工程质量潜在缺陷保险的保险费计算基数为建设工程的建筑安装总造价。投保工程质量缺陷保险的建设单位应当在建设工程概预算组成中列明该保险费。

工程质量潜在缺陷保险的具体承保费率，应当根据建设工程风险程度和参建主体资质、诚信情况、风险管理要求，结合再保险市场状况，在保险合同中具体约定。对资质等级高和诚信记录优良的，保险公司可以给予费率优惠。

第九条 （保险条款及费率备案）

保险条款及费率应依照相关规定向保险监管部门备案。在本实施方案有效期内起保的工程质量潜在缺陷保险免

赔额为零。

第十条 （承保模式）

工程质量潜在缺陷保险的承保采取共保模式。

共保应当遵守统一保险条款、统一费率、统一理赔服务、统一信息平台的共保要求。

参加共保的保险公司的选取由市住房城乡建设局会同有关部门另行确定。

第十一条 （保险合同）

投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位应当在办理施工许可手续时间节点前，与保险公司签订工程质量潜在缺陷保险合同，并支付合同约定的保险费。

一个项目作为一个保险标的，出具一份保险单，保险合同涵盖的范围应当包括投保的住宅和同一物业管理区域内的其他建筑，保险公司在该保单项下承担的最大赔偿限额为保单记载的保险金额。

第十二条 （风险管理）

工程质量潜在缺陷保险合同签订之后，保险公司应当聘请建设工程质量安全风险管理机构 （以下简称“风险管理机构”）及符合资格要求的工程技术专业人员对保险责任内容实施风险管理。勘察、设计、施工和监理单位应当配合提供便利条件，不得妨碍风险管理工作。

建设单位购买工程质量潜在缺陷保险、由保险公司委托风险管理机构的方式对工程建设实施管理的，可以探索不聘用工程监理。

风险管理机构应当根据保险责任内容实施检查。每次检查后及时出具书面检查报告，报告内容包括但不限于检查过程中发现的质量缺陷问题及处理意见和建议。

风险管理机构应当在工程完工后，出具完整的最终检查报告。报告内容应当包含检查过程中发现的质量缺陷及相关的整改情况，并给出保险责任内容的风险评价。

检查报告和最终检查报告应当提供给建设单位和保险公司。对存在的工程质量问题，建设单位责成相关责任单位进行整改。

风险管理机构在最终检查报告中指出建设项目存在严重质量缺陷，且在竣工时没有得到实质性整改的，建设单位不得通过竣工验收。设计、施工单位等与风险管理机构就工程质量缺陷的认定发生争议的，可委托共同认可的工程质量鉴定机构进行鉴定。

第十三条 （权益转让）

在保险期限内住宅或者其他建设工程所有权转让的，保险标的的受让人承继被保险人本保单下的权益。

第十四条 （三方合同）

工程质量潜在缺陷保险合同签订之后，保险公司、建设单位、业主应签订三方合同，约定各方权利与义务，明确保险责任、范围、期限及索赔、理赔流程等内容。三方合同应各执一份。

第十五条 （索赔申请）

业主在工程质量潜在缺陷保险期内认为住宅工程存在质量缺陷的，可以向保险公司或者保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构提出索赔申请。

第十六条 （理赔流程）

保险公司应当建立便捷的理赔流程，受理业主的索赔申请，组织现场勘查、维修和赔偿。

保险公司可以委托物业服务企业等专业服务机构统一受理业主的索赔申请、现场勘查和组织维修、赔偿。

第十七条 （核定维修赔偿）

保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构收到索赔申请后，应当在二日内派员现场勘查。保险公司或保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构应当在收到业主索赔申请后的七日内做出核定；情形复杂的应当在三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的，保险公司应当自与被保险人达成维修、赔偿协议之日起七日内履行维修、赔偿义务。

对不属于保险责任的，保险公司应当自做出核定之日起三日内向业主发出不予维修、赔偿通知书，并说明理由。

保险公司应当制定充分保护被保险人权益的理赔操作规程，并向保险监管部门报告。

第十八条 （争议鉴定）

业主对是否属于保险责任存有异议的，可以与保险公司共同委托有资质的第三方鉴定机构进行鉴定。

鉴定结果属于保险责任的，鉴定费用由保险公司承担；鉴定结果不属于保险责任的，鉴定费用由业主承担。

第十九条 （应急维修）

对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司或其委托的物业服务企业等专业服务机构应当在收到索赔申请后的约定时限内，先行组织人员进行维修。同时，完成现场勘查工作。

第二十条 （信息平台）

保险公司应当建立住宅工程质量潜在缺陷保险信息平台，所有承保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险公司应将承保信息、风险管理信息和理赔信息等录入该信息平台，并对风险管理、出险理赔情况进行统计分析，定期向住房城乡建设行政主管部门、保险监管部门报告。

第二十一条 （投诉处理）

对于保险范围和期限内的保险服务投诉，保险监管部门按有关规定受理和处理。

第二十二条 （其他）

市政公用等其他建设工程投保工程质量潜在缺陷保险的，可以参照本实施方案执行。

第二十三条 （施行日期）

本实施方案自发布之日起试行。

原标题《即日起试行 《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》发布》

青岛市物业服务收费管理暂行办法的办法内容

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》（令第379号）、《青岛市物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条　本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理、提供服务的收费行为。

第四条　市和各区（市）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条　物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

为业主提供的代为办理服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。

第七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第八条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用，其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用；

（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，此项费用经业主大会同意后方可计入物业服务成本；

（九）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第九条　实行物业服务费用包干制的，物业管理企业应当每半年向业主大会通报物业服务费的收支及物业管理的实施情况，并按业主大会要求定期向业主公布物业服务费的收支账目及物业管理的实施情况。

第十条　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条　实行市场调节价的物业服务收费标准，业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业管理企业的，其物业服务费标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业管理企业的，物业服务费标准由建设单位与其选聘的物业管理企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。

业主大会成立后，其物业服务费标准由业主大会与物业管理企业协商确定，并在合同中约定。

第十二条　住宅物业服务实行分等收费管理，分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务等级收费标准。物业服务等级标准由物业管理行政主管部门会同价格主管部门制定，物业服务等级收费标准由价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定。

市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区的住宅物业服务分等收费标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据住宅物业不同的服务内容、服务要求制定，并定期向社会公布；黄岛区、城阳区和各县级市的住宅物业服务分等收费标准由所在区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门在不超过上述五区住宅物业服务分等收费标准的范围内，结合当地实际情况制定，并定期向社会公布。

第十三条　住宅物业服务分等收费标准中的物业服务项目，根据不同服务内容分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务五项。每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况，划分为不同等级，最高为一级。

每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15%的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。

物业服务收费标准（包干费用）为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和。

第十四条　实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，物业所在地为市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区的，其物业服务收费标准报市价格主管部门，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定;物业所在地为黄岛区、城阳区和各县级市的，其物业服务收费标准报所在区、市价格主管部门，由区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门核定。

第十五条　实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，业主大会成立前，建设单位采用招投标方式选聘物业管理企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本办法规定拟定收费标准，并在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定，具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生。

建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的，由建设单位与其选聘的物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本办法的规定拟定收费标准，在办理《商品房预售许可证》前报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定。其中综合管理服务项目所选的等级既不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护项目等级。

第十六条　实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，按照本办法规定原则选择服务项目、服务等级，协商确定。双方协商一致的，报物业所在地的区、市价格主管部门备案；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。

第十七条　业主大会成立后的住宅物业，物业管理企业根据业主大会要求提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备，经双方协商同意后，可适当提高收费标准。具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据服务成本协商确定。协商确定后的收费标准，报物业项目所在地区、市价格主管部门备案。

第十八条　建设单位在招投标之前向价格主管部门申报住宅物业服务收费标准时，应当提供以下资料复印件并加盖报送单位公章：

（一）经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图；

（二）申请物业服务项目、服务等级标准的书面建议;

（三）成本测算资料；

（四）其他需要报送的资料。

建设单位通过协议选聘物业管理企业的，物业管理企业

向价格主管部门申报住宅物业服务收费标准时，除应提供本条第一款（一）至（四）项材料外，还应提供前期物业服务方案、工商营业执照副本和物业管理企业资质证书的复印件并加盖报送单位公章。

第十九条　物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算，未办理《房地产权证》的，以购房合同所载建筑面积计算。

住宅物业区域内经规划、房产等行政主管部门批准改变原有设计用途的物业，业主大会成立前，业主应与物业管理企业签订物业服务合同，其物业服务费在合同中约定；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

因规划原因，不能办理产权证明的物业（包括阁楼、地下室等），业主大会成立前，其物业服务费有合同约定的，按合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

第二十条　配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管理企业代收代管。运行费用主要包括设备维护费用、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业管理企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。

第二十一条　住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），其停车服务收费实行政府指导价。

凡在本市市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区行政区域内的住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），停车服务收费标准执行住宅小区停车服务收费指导标准，本指导标准为最高标准。黄岛区、城阳区和各县级市在不高于上述五区住宅小区停车服务收费指导标准的基础上制定各区（市）住宅小区停车服务收费标准。

第二十二条　上条所指的停车场（库），业主大会成立前，其停车服务收费标准，由建设单位与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定，合同中无约定的，不得收费；业主大会成立后，其停车服务收费标准由停车场（库）产权人或使用权人与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并经业主大会同意后在合同中约定。

第二十三条　物业管理区域内业主拥有所有权或者使用权的泊车位，业主大会成立前，其泊车位的管理服务费按合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其泊车位的管理服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

利用物业管理区域内的道路、公共场地等共用部分设置的临时停车泊位，业主大会成立前，其停车服务不得收费；业主大会成立后，是否收费、收费标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

第二十四条　停车看管责任按照国家、省、市有关规定执行。

第二十五条　新建住宅物业，业主装修房屋产生的装修垃圾，委托物业管理企业代为清运的，业主大会成立前，其收费标准可按房屋建筑面积或重量收取。按房屋建筑面积收取的，每平方米不超过2.00元；按重量收取的，每50公斤不超过4元。具体收费方式由物业管理企业与业主协商确定，并签订书面协议，未签订协议的，不得收费。

物业管理企业对装修人员实行出入证管理的，其出入证工本费按不超过每证1元收取。

业主大会成立后，上述两项收费标准由业主大会与物业管理企业协商确定，并在合同中约定。

第二十六条　物业服务收费实行明码标价，标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等，其格式与式样由价格监督检查部门统一监制。

第二十七条　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

第二十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十九条　物业管理企业不得以任何名目向业主、非业主使用人收取入住预备金、抵押金或保证金等（国家、省另有规定的除外）。

第三十条　市价格主管部门应当对物业服务收费实行价格监测制度，物业管理企业应当根据价格主管部门的要求，定期报告物业服务收费标准。

第三十一条　市价格主管部门对住宅物业服务成本实行监审制度，在开展成本调查时，物业管理企业应当向价格主管部门如实反映情况，提供必需的账簿、成本资料、文件以及其他资料等。

第三十二条　本办法所规定物业服务收费标准的测算，采用包干制结算形式。

第三十三条　本办法自二○○七年三月一日起施行。

在青岛买一套价值188万的二手房需要交多少税？

一、交易契税

在买房过程中，契税是应由买方交纳的，交税比例是：

1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

我市规定凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下、住宅小区建筑容积率在1 .0以上的住房为普通住宅。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区的建筑容积率由规划部门提供。（建筑容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）。

2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

非普通住宅包括网点房、商业用房、别墅、高档公寓、写字楼和其他面积超过120平方米的住宅。其中网点房、商业用房、别墅、高档公寓、写字楼这些房屋不论面积大小，只要房产证注明它的使用用途，都被看作是非普通住宅。

二、土地收益金

青岛市规定已购公房上市交易时要交纳成交价1%的土地收益金。按规定土地收益金由卖方交纳。例如成交价为30万的房子，土地收益金交纳3000元。

三、营业税

根据新规定，2005年6月 1日后，本市个人转让其购买不足2年的住房对外销售的，必须全额征收营业税，税率为5．5％。个人转让其购买超过2年（含2年）、且符合本市普通住房标准的住房，免征营业税。个人转让其购买的非普通住房超过 2年（含2年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。

举例说明：

1、购买两年内转让一套普通住宅，当时购入价格为30万元，现在过户价格为50万元。

全额的营业税5.5% 50万x5.5% = 2.75万

2、购买两年以上再次转让一套非普通住宅，当时购入价格为40万元，现在过户价格为60万元。

差额的营业税 5.5% （60-40）x5.5% = 1.1万

四、个人所得税

具体的核定征收率为：除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于 1％；其他核定征收率不低于 2％。此外，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

对于认定居住满5年以上的住宅，应以房产证发证日期或是契税交纳日期为准。 已购公房两证合一的情况应以公房旧证日期为下证日期，但是有继承、变更、赠与情况除外。

对于赠与的房产、继承的房产再次转让的应该征收差额20%的个人所得税，用本次交易价格或是评估价格减去房屋的原价值计算差额，房屋的原价值由地税部门确认。

四、交易手续费

交易手续费按照每平方3元或是每平方5元收取，买卖双方都要交纳。

五、登记费 80元。

二手房贷款须提交的资料及费用

贷款时应交的费用商业贷款保险费：贷款额×万分之六×贷款年限的系数；公证费：贷款额×0.1％，最低200元；抵押费：贷款额×0.14％＋85元。公积金贷款保险费：贷款额×万分之六×贷款年限的系数；抵押费：贷款额×0.14％＋85元。

贷款时准备的材料公积金贷款需准备的材料1.公积金贷款申请审批表（单位盖章）；2.夫妻双方身份证复印件；3.夫妻户口本（公安局盖章页、索引页、夫妻单页）；4.结婚证复印件；5.未婚的需户口所在地或街道办事处出具的未婚证明；6.离婚的需出具离婚证复印件；7.首付款收条；8.二手房买卖合同；9.公积金查询卡；10.担保住所及担保人的身份证复印件。

商业贷款需准备的材料：1.固定格式的收入证明；（夫妻双方的单位盖章）；2.夫妻双方身份证复印件；3.户口本复印件（公安局盖章页、索引页、夫妻单页）；4.结婚证复印件；5.未婚的需户口所在地或街道办事处出具的未婚证明；6.离婚的需出具离婚证复印件；7.外地人员需开暂住证复印件。

二手房买卖税费详情表

出售方应付税费：

税费名称 税费标准 收费单位

交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积 房屋交易管理机构

合同印花税 房屋成交总额×0.05% 国家财税局

营业税 普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55% 国家财税局

5年或5年以上：免征

非普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55%

5年或5年以上：差额×5.55%

个人所得税 普通住宅 房屋成交总额的1%或利润部分×20％ 国家财税局

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润

部分×20％

土地增值税 普通住宅 免征 国家财税局

非普通住宅 3年内：房屋成交总额×0.5%

3年至5年：房屋成交总额

×0.25%

5年或5年以上：免征

买卖合同公证费 （出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×公证费率表对应系数+速加数额（见见公证费率表对应系数表） 公证处

转按揭担保费 （需贷款且须转按揭时才须缴纳)） 贷款额×1.5‰（≥500元） 担保公司

中介费 房屋成交总额×1% 中介公司

备注：

一、关于个人所得税：

1、自住5年或5年以上并是家庭唯一一套住房的可免征。

2、出售前后1年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。

二、关于普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2、单套建筑面积在140平方米以下。

3、坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。

三、关于利润：

利润的计算方法：利润 = 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用

市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、商品房房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

求购方应付税费

税费名称 税费标准 收费单位

契税 普通住宅：房屋成交总额×1.5% 国家财税局

非普通住宅：房屋成交总额×3%

交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积 房屋交易管理机构

合同印花税 房屋成交总额×0.05% 国家财税局

权证印花税 5元/本 国家财税局

交易登记费 住宅：80元 房屋交易管理机构

非住宅：300元

配图费 25元 房屋交易管理机构

查档费 （求购方有查档要求时） 30元 房屋交易管理机构

买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×公证费率表对应系数+速加数额 （见公证费率表对应系数表） 公证处

贷款合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳） 贷款额×3‰ 公证处

他项权利登记费（抵押登记费）(需贷款时才须缴纳) 商业贷款或组合贷款：200元 房屋交易管理机构

纯公积金贷款：100元

保险费 (需贷款时才须缴纳) 贷款额×保险费率对应系数 (见保险费率对应系数表) 贷款银行指定的保险公司

评估费 (需贷款时才须缴纳) 房屋成交总额≤50万：300元 贷款银行指定的评估公司

50万≤房屋成交总额≤100万：500元

房屋成交总额≥100万：房屋成交总额×1‰

转按揭担保费 （需贷款且须转按揭时才须缴纳) 贷款额×1.5‰（≥500元） 担保公司

公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳） 贷款额×担保费率对应系数 (见担保费率对应系数表) 担保公司

中介费 房屋成交总额×1% 中介公司

备注：

一、关于普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2、单套建筑面积在140平方米以下。

3、坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。

在青岛购买二手房时,过户费用怎么算

如何计算二手房过户费 二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同： 二手商品房税费： 二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。 契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳; 名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。 印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳; 个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。 名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。 房改房税费： 房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易： 契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳; 土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。 名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了; 个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米; 需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。 经济适用房税费： 经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多： 契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税; 个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税; 经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭。 名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员;2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。 这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。 关于土地增值税 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。 有关税费减免的规定： 1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税; 2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税

在青岛加盟一家美宜佳便利店，是否有可能？

美宜佳暂时的业务范围在珠三角地带，拓展到青岛的话短期之类是不可能的事，当然，你提到了配货的问题，这个最大的问题之一，在青岛的便利店品牌也有，如：迷你岛、友客、可好 、易购乐、，利群、维客、777连锁便利店 等 ， 你都 可以了解或者资询一下，如迷你岛 是日资品牌连锁...

另外，你想开便利店的，并不一定说是要去加盟的，部分连锁的便利店虽然打着加盟的旗号，但是它们不一定有很大的竞争优势，因为并没有什么差异化经营，所以竞争力不强，只是装修与设备、产品相对普通士多店更上档次而己， 相对于这样的便利店，你完全也可以自己照着他的模式去做，除了设备可以部分要从南方购买之外，其它如 装修、配货的一些问题都完全可以从当地解决的，而且自己开店的话，节省了加盟费、管理费、和设备与商品的差价费用，可以省不少钱，当然在搞定这一切之前，你可能对便利店这个行业与经营管理不熟悉，你大可以去一家便利店工作一段时间，学习经验后再去做自己的便利店.

纯手写，希望可以帮到你，请加金